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大跌, 高位接盘的买房人被套牢了!(转)

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发表于 2018-10-12 10:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
2018年,的确是不平凡的一年。

逢8魔咒的压力如期而至,毛衣战的硝烟愈演愈烈,金融风险的防范迫在眉睫。在这千载难逢、天时地利的时刻,房地产却反常的当起了逃兵,轮到它冲锋陷阵、抗起大旗的时候,却掉了链子,曾经的江湖义气荡然无存。

有人说,我国房地产3年一个周期,即将迎来触底反弹,也有人说,房价太过畸形,必须大幅调整,还有人说,房地产的夜壶功能很难被抛弃,其实,这些想法都太幼稚,他们还没有从以往的思维定势中走出来。

依我看,我国过去二十年的房地产发展模式已经走到了尽头,这次是真的要彻底结束了!

我不是危言耸听!

——知名财经撰稿人柯谈点评

过去的三个月里,在祖国的东南西北各个方向,遍布一线、二线、三线城市,各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。已购房的业主接受不了买房爆仓围攻售楼部,维护自身权利。

什么叫爆仓?买方不使用全价,而是使用一小部分本金和倍数的杠杆,买入商品后,商品价格下跌,导致买方的本金全部损失。

在房地产市场,如果用三成首付90万元,买入全价为300万的房子后,房价下跌了30%至210万元,这就叫爆仓。


<此处删除了多起近期购房者维权案例,请大家自行脑补>

一、过去四年到底发生了什么?

三年前,2015年股市到达了7年的高点之后,突然迎来了股灾。与此同时,深圳的房价开始异动。我们撰文表示,在国家鼓励城镇化的大背景下,各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存,国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场,数年之后有可能迎来很大的风险。

首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。

数据显示,2014年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。

所以,这几家开发商闻到了去库存的口号之后,迅速行动了起来,以大无畏地勇气,高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。这一波,他们赚得盆满钵满。不信,你看这几家公司过去2年的股价走势,就一目了然了。


(融创中国 的股价走势图)

唯二的例外,一是万科,二是李嘉诚先生。因为万科从2014年开始,就看衰房地产,喊出地产已经进入白银时代的口号,账上储备了627亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈,棚改贷款支持的力度这么大,错失了一轮杠杆的牛市。

但是塞翁失马,焉知非福呢?在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后,万科依然在内部坚定地去杠杆。李嘉诚先生,从2013年就开始减仓中国地产的配置,连续抛售各大城市的地产物业,一直到2017年基本完成了清仓。历史终将证明,商业巨擘的眼光,是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态,穿越历史的政治和经济周期,而笑傲商界的。


最后进场的是,买房的居民。

每次回顾股市和房市中,最大多数的民众的行为,我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众:大众心理研究》这本书。他认为,集体无意识的群体,缺乏理性,少有深思熟虑,诉诸感情,有如原始人,更多受生物本能影响,易被煽动鼓舞;当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延,积累到一定的量时,很容易流于暴戾。

在明知房价的泡沫已经非常大的时候,会丧失理性的判断能力,并自觉地加入其中,并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由,并开始向他人宣传。这是2016年和2017年万人抢房时候的盛况之一。


二、房价为什么开始下降了?

根据知名宏观经济学家姜超的研究,以2016年上半年房价为基准进行统计,北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人,人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米,利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积,再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值,分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。

加总起来就是11.5万亿美元,而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元,也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

这颗星球上,上一次出现一个国家的少数几个大城市地价能够买下半个美国的故事,出现在日本。后来的故事大家都知道了,日本房价膝盖斩,失去了20年,整整一代人是负资产,为今日的低欲望社会埋下了伏笔。

因此,高房价对整个社会经济的戕害是毋庸置疑的。本来我国有机会在2008年经济危机时一次性解决,出清各种债务毒瘤,但是很可惜,为了保住GDP的数字,四万亿的刺激资金横空出世,饿狼扑食一般流向了房地产,将问题的解决,整整推迟了近10年。而这次,要解决问题的话,会让更多的人付出更惨重的代价。

首先,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要。今年6月份,国开行总行宣布收回贷款审批权限。缺乏了发动机的支持,棚改居民自然不可能拥有货币资金,去购置新房。土地流拍现象开始井喷。

其次,地产商卖,卖!卖!!当初是什么梯子送你上云霄的,总有一天梯子会撤走。春江水暖鸭先知。在国家层面降低各行业负债率的大背景下,万达地产开启了疯狂变卖资产的节奏,恒大地产坐上了贾跃亭的新能源汽车,碧桂园不惜一切代价加大周转率回收资金,万科给自己定下的目标是:活下去!



各大银行收紧对地产开发商的融资支持,没有了银行低息资金的支持,开发商的融资成本就飙升,目前到了10-25%范围的年化贷款利率都能接受,只求快速去化。

为了降低居民的负债率,各大城市的限贷、限购措施,已经到了史上最严格的程度。2018年9月13日,北京甚至对公积金的提取政策,调整到了认房又认贷、额度最低、提取要求最高的程度,基本宣告年轻人购房无法启用公积金贷款的程度了。

所有的信号,都指向一个源头,国家在结束已经持续了10年的宽松货币、高负债模式来发展经济的模式了。取消光伏行业、新能源汽车、房地产行业的补贴,打击影子银行里的资金空转,强制资本市场去除杠杆,不惜以死亡一批上市公司的代价,刮骨疗毒。而房地产,则是负债运行模式的重灾区。

未来还有2个重磅级的达摩克利斯之剑,可能会落下。一是取消预售制度,二是房地产税。一旦出炉的话,开发商和房价,绝对会倒下一大片。

至少现在,还晾在高高的山岗上的,只有这3年购房了的居民了。高处不胜寒。

三、未来我们应该怎么办?

从2007年到17年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍,但同期的实际货币总量翻了5倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的贬值幅度,每年都接近10%。

于是我们可以看到,过去10年里,新能源汽车行业在造假骗取国家的补贴,光伏行业不思进取每天都想跑部钱进,2018年福布斯富豪榜中国榜单中前五中就有三位来自于地产行业,金融行业从业人员和各色掮客中介赚得盆满钵满。唯一的根源就在于货币超发,奖励举债投机,打击努力工作。

而严格意义上,刚需是不存在的。

现在上海的房子很不好卖,市场清冷,价格真不算高,按理说买房自住的人该有很多啊,可为什么他们现在不买房呢?

很多发达国家的平均购房年龄在40岁左右,难道他们二三十岁的时候不需要房子?到底是什么原因导致他们不买房呢?

看来,买房不买房这事,跟刚需与否没有那么大关系。当市场处于上涨期的时候,我们平时说的“刚需”会突然增多,而当市场处于下跌期或者像发达国家那样,房子有了房产税或者说房子不怎么涨价的时候,我们发现“刚需”变少了。

在经济学的定义里,刚需指的是,不论价格高低,必须要买的那个东西才能称为刚性需求;否则都是弹性需求。

当然,现阶段我们经常提到的刚需其实指的是买首套房的这些人,意会即可,不用较真。

为了便于理解,我们还是用刚需这个词,但我会把刚需分为两类:一类是特别刚的需,一类是不太刚的需。

特别刚的需,很好理解。比如说,小张跟女朋友谈恋爱谈了两年,现在到了结婚的时候,但是女方父母有一个要求,那就是结婚之前必须要小张买房,如果不买房,这门亲事恐怕就要凉凉。

这个时候,对于小张来说,买房就是特别刚的需。

不管房子贵还是便宜,必需要买!而且买完以后还得在房产证上写上女方名字。

不太刚的需,也很好理解。比如说,小张没有女朋友,自己也没有房子,一直租房住,虽然一直想要买个房子,但是今年买和明年买没有多大区别。

这种就属于不太刚的需。

一降价就闹事,反应出中国房产有相当大的投机性,都是伪刚需,真正只是为了住压根不在意价格的纯刚需几乎不存在。

房价现象,终究是个货币现象。


至少从现在开始,我们看到了希望。央行在2018年初明确提出,未来货币低增速,会成为常态;资本市场的上市公司,从实业经营层面和股权融资层面,都在去除杠杆,挤出脓疮;全社会都在挤压负债泡沫,降低负债率,鼓励勤劳致富,知识致富。

之前我们提到,房价下跌,要么是漫长的阴跌过程,要么是暴跌的硬着陆过程。几乎所有人都认为,阴跌过程是最可能出现的,也最容易被全社会接受的形式。但是从最近3个月开发商的动作来看,他们更加愿意以暴跌的形式来完成去化的结果。

对中国老百姓而言,过去40多年,经济一直在高歌猛进,存款数字一直在增加,从整体上而言,没有体会过什么叫做真正的经济危机,也不曾体会到风险教育。

面对连续上涨了20年的房地产,大多数人会误以为,房价永远上涨而不下跌,而意识不到,几乎每个国家,在一穷二白基础上迅速发展的时期,都拥有过一段时间房价上涨的黄金时代,只不过万事万物都有周期,只要房价脱离了社会经济发展的均衡速度,而成为了脱缰野马的时候,再负债去驾驭他,很可能面临的就是深渊。

这世界上的资源,只要能够用来公开交易的,存在一个亘古不变的真理:当所有人都强烈看好时,就是价格见顶之时。当所有看多的子弹全部进场以后,原来的多军,只要趋势转跌,便会变回慌不择路的空军。

如果进场的多军,手头的子弹不仅是自己的本金,还带上了倍数的杠杆时,那么当初是怎么上去的趋势,在下跌时就以什么速度还回来。

部分城市的房价下跌了30%,很可能只是个开始。

而物权法已经规定,居住用地70年到期后不用主动申请,自动续期,房地产税正在加紧制定,几年后将会出台替代土地出让金。租赁住房、共有产权住房正在一二线城市大力发展。期房预售制的取消,现售制度的推行也是大势所趋。

“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”,这个顶层设计的核心,其实和98房改的精髓如出一辙,高度吻合。奔波20年之后,我们又重新回到了原点,按照1998年的愿景和模式再次重新出发。这并非原地踏步,而是不忘初心!

所以说,从根本上看,房地产野蛮生长、房价持续暴涨的年代已经一去不返,整个顶层的指导思想和发展趋势已经转向。顶层设计的周期就是行业发展的周期。对于房地产行业来说,冰河时代已经来临。

房企对后市的悲观预期,直接反应在土地市场上。今年1-8月,全国300城土地市场流拍890宗,全年超过1000宗毫无疑问。而上一轮房地产低谷期的2014年,全国整年土地流拍总数也只有345宗。

在现金为王的当下,所有房企都在收缩战线,加紧回笼资金。8月30日至10月8日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,住宅全部8.9折、商铺全部6折起,首付款可以分期,最低仅需5%。9月26日,厦门首开万科白鹭郡推出107套别墅,原价500万,现一口价278万,5折大甩卖。

在一线城市的带领下,量价齐跌正在蔓延至二线城市。今年1-8月,北京商品住宅销售面积266.3万平方米,同比去年下降22.7%;上海二手房指数已连续9个月下跌。厦门、成都今年二手房房价下跌超过20%,杭州二手房跌幅也已经超过10%。等二线城市全面转冷之后,三四线的好日子也即将到头。在大政方针的指引下,没有谁能够幸免,也没有人敢于心存侥幸。

房地产的历史使命已经结束,暴发户的丑陋恶习必须摒弃。我们在纠错,我们在还债,我们在扭转乾坤,确切的说,我们在为自己买单,为20年的政策轮回买单。

房地产的确正在走向谷底,但绝不会是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,这个底有多长,也许会很长很长。

在这漫长的冰河时代,我们能做的只有养精蓄锐、韬光养晦、备足粮草,为冬眠准备。哪怕它外面风吹雨打,天寒地冻,活下来才是最终目的。那些盲目、激进、贪婪的打猎者,注定会冻死在冰天雪地里,因为他们盼望已久的春天根本就不会到来!

珍惜好你手中的现金,好好工作,量力消费
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发表于 2018-10-12 10:43 | 显示全部楼层
本帖最后由 纳兰鹤 于 2018-10-12 10:45 编辑

蓬莱关系不大,没炒房为生的群体,多是为儿结婚而买房的刚需,或二胎改善性用房。不会有冲击。

最后一句珍惜现金,恐怕人指的不是人民币吧?!




另大城市如果房子不好卖,只要政府修改政策,允许购房即可。。很多人手握大把现金因为没有房票而被限制购房。
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发表于 2018-10-12 10:59 | 显示全部楼层
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发表于 2018-10-12 11:10 | 显示全部楼层
没用的,买不起一样买不起,别人上好几十万好百万买的房子能十块钱卖给你嘛?挣钱吧
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发表于 2018-10-12 11:29 | 显示全部楼层
yrf3d5sE 发表于 2018-10-12 11:10
没用的,买不起一样买不起,别人上好几十万好百万买的房子能十块钱卖给你嘛?挣钱吧

楼主要的就是个安慰
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发表于 2018-10-12 11:29 | 显示全部楼层
8字魔咒,屡试屡爽,美国处其中,中国楼市何去何丛,过一段时间有些人卻哭无泪。
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发表于 2018-10-12 11:35 | 显示全部楼层
在中国,房子还是最保值的,不要意淫专家的二话,哪个专家不是手握好几套
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发表于 2018-10-12 11:50 | 显示全部楼层
房价不可能大跌,哪怕10%也不会,因为整体的房地产市场总值是400万亿,10%就是40万亿,2017年的全国GDP82万亿,想一下,一半的GDP跌没了,那就是整个的大崩溃!
不会的,这不是方式,我们的方式是大家都活在一大堆只涨不跌或者维持稳定的数字中,大家都抱着高兴的心理看数字!
早上看了一下房价,1万了,又升值了,走,去吃个小面去!
晚上回来看房价,又涨了,走,出去买点生菜或者大葱蘸面酱吃!
心里美极了!
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发表于 2018-10-12 12:15 来自手机 | 显示全部楼层
美好蓬莱 发表于 2018-10-12 11:50
房价不可能大跌,哪怕10%也不会,因为整体的房地产市场总值是400万亿,10%就是40万亿,2017年的全国GDP82万 ...

为什么极地屁下降会导致崩盘,什么逻辑啊,崩盘应该是债务、杠杆引发才对,
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发表于 2018-10-12 12:19 | 显示全部楼层
爱跌不跌 反正早住早享受 蓬莱买个房跟买个车差不多钱 你就拿买车的心态去看买房就好了 弄不好还能升值 买车却是稳稳的赔
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发表于 2018-10-12 12:35 | 显示全部楼层
wo84ox06rJ 发表于 2018-10-12 12:19
爱跌不跌 反正早住早享受 蓬莱买个房跟买个车差不多钱 你就拿买车的心态去看买房就好了 弄不好还能升值 买 ...

哥们,就你这想法我很赞同。早享受是对的。
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发表于 2018-10-12 12:41 | 显示全部楼层
原土著居民 发表于 2018-10-12 12:35
哥们,就你这想法我很赞同。早享受是对的。

就是 再说现在钱毛的那么快 个税起征点都涨到五千了 蓬莱五千一平能买到房子吧  凭自己一个月挣不到五千块说明能力有问题而不是市场有问题
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